Prima casa vs seconda casa we Włoszech

Prima casa vs seconda casa we Włoszech – na czym naprawdę polega różnica? [Poradnik eksperta z humorem]

Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu Polaków. Kuszą nas cyprysy, aperitivo i dolce far niente. Ale zanim zaczniesz pakować walizki i szukać domu z widokiem na winnice, musisz zrozumieć jedno z najważniejszych rozróżnień we włoskim prawie nieruchomości: prima casa vs seconda casa.

Choć z pozoru różnica wydaje się czysto semantyczna – „pierwszy dom” i „drugi dom” – w praktyce niesie za sobą konkretne skutki podatkowe, prawne i finansowe. A jeśli pomylisz się w deklaracjach – możesz zapłacić grzywnę lub… zyskać nowego znajomego w lokalnym urzędzie skarbowym.

Co to jest prima casa?

„Prima casa” to nieruchomość kupiona jako główne miejsce zamieszkania. Może to być willa w Toskanii, mieszkanie w Rzymie czy skromna kawalerka w Apulii – ważne, by spełniała określone warunki, m.in.:

• Kupujący musi zamieszkać w tej nieruchomości w ciągu 18 miesięcy od zakupu.

• Nieruchomość musi znajdować się w tej samej gminie, w której kupujący ma lub przeniesie rezydencję.

• Kupujący nie może posiadać innej nieruchomości mieszkalnej zakupionej z ulgą „prima casa” na terenie Włoch.

Co to jest seconda casa?

„Seconda casa” to wszystko inne – dom wakacyjny, inwestycyjny, wynajmowany, weekendowy czy po prostu… kupiony „dla dzieci, które kiedyś może będą studiować w Padwie”. Przy zakupie seconda casa nie przysługują ulgi podatkowe – wręcz przeciwnie, opodatkowanie jest znacznie wyższe.

Różnice w liczbach: prima casa vs seconda casa

Dodatkowo, seconda casa podlega:

• wyższym podatkom lokalnym (IMU, TASI),

• wyższym kosztom ubezpieczeń i utrzymania,

• brakowi prawa do rezydencji, jeśli już masz inną we Włoszech.

Dlaczego to takie ważne?

Dla wielu obcokrajowców ulga prima casa to kluczowy element decyzji o zakupie. Ale uwaga: fałszywe oświadczenie o zamiarze zamieszkania może skutkować karą finansową i koniecznością zwrotu ulg wraz z odsetkami.

Zabawne historie z życia (i urzędu)

1. Rezydencja „na niby” i kontrola z gminy

Pan Piotr z Krakowa kupił dom w Umbrii jako prima casa. Złożył deklarację, że tam zamieszka. Problem w tym, że… nigdy się nie przeprowadził. Po roku dostał list z gminy z pytaniem: „Czy pan w ogóle wie, gdzie jest ten dom?”

Okazało się, że sąsiadka – emerytowana nauczycielka – zgłosiła, że „nikt nigdy nie wchodzi i nie wychodzi”. Urzędnik odwiedził dom, porozmawiał z kotem, a po kilku tygodniach Piotr musiał zapłacić 7000 euro zaległego podatku + grzywnę.

2. Druga casa, ale tylko formalnie?

Pani Magda z Warszawy kupiła apartament w Ligurii jako seconda casa, bo miała już rezydencję w Mediolanie. Po dwóch latach okazało się, że w Ligurii mieszka więcej niż w Mediolanie, ale… zapomniała to zgłosić. Gmina poprosiła o uiszczenie IMU wstecz za 2 lata, mimo że de facto to był jej główny dom.

Morał? We Włoszech liczy się rezydencja zgłoszona, a nie „rzeczywista”. Biurokracja ma swoje prawa.

3. Córka zaskoczyła rodziców i fiskusa

Rodzice kupili dom w Rzymie jako prima casa dla córki studiującej architekturę. Problem w tym, że córka… zrezygnowała ze studiów po 3 miesiącach i wróciła do Polski. Rodzice dalej płacili za mieszkanie – i podatki jak za prima casa. Po kilku latach urząd odkrył, że nikt nie był zameldowany w tej gminie od dawna. Kara: 8000 euro + odsetki.

Co radzą eksperci Moose Casa Italia?

✅ Zawsze planuj wcześniej, gdzie chcesz mieć rezydencję – i zgłoś ją w odpowiednim czasie.
✅ Nie deklaruj „prima casa” na zapas, jeśli nie masz zamiaru tam faktycznie zamieszkać.
✅ Korzystaj z pomocy lokalnych ekspertów – znamy triki, przepisy i procedury.
✅ Jeśli nie jesteś pewien – kup jako seconda casa, a dopiero potem przekształć w prima, gdy się przeprowadzisz.

Podsumowanie: jak nie wpaść w pułapkę?

Potrzebujesz pomocy?

Zespół Moose Casa Italia to eksperci nie tylko od mieszkań, ale i od włoskich paragrafów, deklaracji i… humoru w urzędzie. Z nami zrozumiesz, co naprawdę znaczy prima casa, a co może się stać, jeśli z „prima” zrobi się „problema”.

Zadzwoń, napisz lub umów się na konsultację – pomożemy Ci kupić dom, który nie tylko pachnie lawendą, ale też nie pachnie kłopotami.

Autor: Marek Łoś

Tagi: