Oszustwa i mity o kupowaniu nieruchomości we Włoszech

Włoska ruletka: pułapki, oszustwa i mity o kupowaniu nieruchomości we Włoszech

Dlaczego nie warto kupować samemu – prawdziwe historie z życia (i sądu)

Marzysz o kamiennej willi w Toskanii lub słonecznym apartamencie na Sycylii? Gratulacje – jesteś jednym z tysięcy, których oczarował włoski urok. Ale zanim zrobisz przelew za „widok na katedrę” albo podpiszesz umowę w rustykalnym biurze agenta, poznaj ciemniejszą stronę tego dolce vita. Bo włoski rynek nieruchomości – choć pełen perełek – to również prawdziwa mina dla naiwnych.

1. „Ten dom ma 100 m² i ogród.” No chyba że 53 m² i droga publiczna w środku.

Zacznijmy od klasyki. Klient kupuje uroczą kamienicę z ogrodem w Umbrii. Wszystko wygląda pięknie: zdjęcia, zapewnienia agenta, akt notarialny. Dopiero po zakupie wychodzi na jaw, że… ogród nie należy do nieruchomości, tylko do sąsiada, a dom ma o połowę mniej metrów niż w ogłoszeniu.

-Bo metraż „komercyjny” (ten w ogłoszeniu) we Włoszech często nie ma nic wspólnego z rzeczywistością techniczną.
-Bo agent nieruchomości nie ma obowiązku weryfikacji dokumentów – ani planów, ani granic działki.
-A notariusz? Ten podpisuje wszystko, co mu przyniesiesz, o ile strony się zgadzają. Nie weryfikuje metrażu. Nie odwiedza domu. Ba, może nawet nie spojrzeć na plan techniczny.

2. „Casa ristrutturata” – czyli dom po remoncie… 25 lat temu

Na zdjęciach: nowe płytki, świeżo pomalowana elewacja. Na żywo? Pleśń, pęknięcia i dach, który przecieka przy każdym deszczu. Jak to możliwe? Właściciele we Włoszech uwielbiają słowo „ristrutturato”, ale nie ma ono żadnej wartości prawnej.

W praktyce może oznaczać:

• że w 1998 roku zmieniono kuchnię;

• że ktoś umył okna;

• albo że dom został wyremontowany według zasad feng shui (czyli tylko duchowo).

Bez inspekcji technicznej (perizia tecnica) – najlepiej z lokalnym inżynierem – kupujesz kota w worku.

3. „Agente immobiliare” – czyli każdy, kto ma klucze. Kupowanie nieruchomości we Włoszech.

We Włoszech agent musi mieć licencję. W praktyce?

– „Mój szwagier zna właściciela, może pokazać dom.”
– „To moja znajoma z apteki, wie kto sprzedaje.”
– „Znalazłem ogłoszenie na Subito, pan mi wszystko pokaże.”

I zanim się obejrzysz, prowizję (3%) płacisz komuś bez uprawnień, odpowiedzialności i wiedzy.

Uwaga: prowizja pobrana przez nieuprawnioną osobę jest nielegalna, ale spróbuj potem odzyskać swoje pieniądze… powodzenia.

4. Notariusz – strażnik prawa? Niekoniecznie twojego

Notariusz we Włoszech nie jest twoim prawnikiem. Jest bezstronnym urzędnikiem, który spisuje to, co mu dasz – bez analizy ryzyka, bez dogłębnej weryfikacji.

Przykłady z życia:

• Notariusz „nie zauważył”, że działka jest objęta ochroną środowiskową – nie można na niej nic budować.

• Inny podpisał akt własności dla osoby niezdolnej prawnie (demencja).

• Jeszcze inny zatwierdził sprzedaż domu, który nie istniał w katastrze, ale „wszyscy wiedzieli, że stoi”.

5. „Tutaj wszystko działa inaczej.” Kupowanie nieruchomości we Włoszech.

We Włoszech funkcjonują różne rejestry: kataster, urząd gminy, urząd skarbowy – i często… mówią co innego.

• Możesz mieć dom widoczny w katastrze, ale niezgodny z planem zagospodarowania.

• Możesz kupić nieruchomość bez pozwolenia na użytkowanie.

• Możesz zapłacić za dom, który formalnie nie istnieje.

A potem? Sanatoria, architekci, pisma, korekty, kary – biurokratyczny horror.

6. Fałszywe ogłoszenia i… podwójna sprzedaż

W niektórych regionach (np. Kalabria, Sycylia) zdarza się, że ta sama nieruchomość sprzedawana jest dwóm osobom równocześnie.

Jak to możliwe?

• Właściciel korzysta z kilku agentów, nikt niczego nie koordynuje.

• Agent po prostu zapomniał zdjąć ogłoszenia.

• Ktoś występuje jako „pełnomocnik”, ale pełnomocnictwo jest fałszywe.

I oto masz: zapłacone zadatki, podpisane umowy… a notariusz mówi „przepraszam, już ktoś kupił”.

A teraz coś bardzo ważnego: polscy sprzedawcy włoskich nieruchomości

Coraz więcej osób w Polsce próbuje „pomagać” w kupnie domów we Włoszech – nie znając języka, prawa ani procedur.

To często osoby, które same kupiły dom i teraz „sprzedają marzenia” innym – bez uprawnień, bez weryfikacji, bez odpowiedzialności.

Prawdziwe przypadki z mojej praktyki:

• Agentka z Warszawy sprzedała dom w Apulii – który po kilku miesiącach trzeba było zburzyć, bo był samowolą.

• Pośrednik z Krakowa nieświadomie „sprzedał” nieruchomość już wcześniej zarezerwowaną przez Niemieckiego klienta.

• Sprzedawca z TikToka polecał inwestycję w Kalabrii… która okazała się ruiną bez podłączonej kanalizacji i bez certyfikatu energetycznego.

I potem te osoby znikają. Bo nie mają siedziby we Włoszech, nie znają lokalnych prawników, a „kupujący sam podpisał”.

Dlatego właśnie powstało Moose Casa Italia

Nasz zespół:

• mówi po włosku, rozumie lokalne prawo i kulturę,

• sprawdza każdy dokument techniczny, własnościowy i podatkowy,

• współpracuje z zaufanymi geodetami, architektami i notariuszami,

• chroni twoje pieniądze i twoje nerwy.

Podsumowanie: Nie kupuj domu na Instagramie. Kup mądrze.

Włochy to cudowny kraj. Ale żeby kupić w nim dom, potrzebujesz nie tylko serca, ale i… prawnika.

Autor:
Marek Łoś
Prawnik, ekspert rynku włoskiego, doradca inwestycyjny
Współzałożyciel Moose Casa Italia

Tagi: