Prima casa vs. seconda casa we Włoszech

Prima casa vs. seconda casa we Włoszech – kompletny przewodnik dla Polaków

Prima casa vs. seconda casa we Włoszech. Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu Polaków. Jednak już na etapie rozmów z notariuszem czy agentem pojawiają się dwa terminy, które potrafią spędzić sen z powiek: prima casa i seconda casa. Dla Włocha to oczywiste, ale dla cudzoziemca – niekoniecznie. A różnica jest kluczowa, bo wpływa na wysokość podatków, koszty utrzymania, a nawet możliwości sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

W tym artykule wyjaśniam krok po kroku, co oznacza prima casa i seconda casa, jakie są różnice, jakie ulgi i obowiązki się z tym wiążą, oraz jakie błędy najczęściej popełniają Polacy kupujący nieruchomości we Włoszech.

1. Co to jest „prima casa”?

Prima casa dosłownie oznacza „pierwszy dom”, ale nie chodzi o kolejność zakupu, tylko o nieruchomość, która służy jako główne miejsce zamieszkania.
We włoskim prawie to pojęcie wiąże się z konkretnymi ulgami podatkowymi i warunkami.

Aby nieruchomość mogła być uznana za prima casa, musisz spełnić jednocześnie:

1. Zameldowanie w gminie (residenza anagrafica) w ciągu 18 miesięcy od podpisania aktu notarialnego (rogito).

2. Brak innej nieruchomości w tej samej gminie (na siebie lub współmałżonka).

3. Brak wcześniejszego korzystania z ulgi „prima casa” w całych Włoszech (chyba że sprzedałeś nieruchomość i kupujesz nową w ciągu 12 miesięcy).

2. Jakie są ulgi podatkowe przy „prima casa”?

Zakup nieruchomości jako prima casa oznacza znacznie niższe podatki przy akcie notarialnym:

• Jeśli kupujesz od osoby prywatnej: podatek rejestracyjny (imposta di registro) wynosi 2% wartości katastralnej (nie rynkowej!), a nie 9% jak przy seconda casa.

• Jeśli kupujesz od firmy deweloperskiej (z VAT): VAT wynosi 4%, a nie 10%.

• Podatki stałe (imposta catastale i imposta ipotecaria) – po 50 € każdy.

• Wiele gmin oferuje niższą stawkę IMU (podatku od nieruchomości) lub całkowite zwolnienie dla prima casa.

3. Co to jest „seconda casa”?

Seconda casa to każdy inny dom lub mieszkanie, które nie spełnia kryteriów prima casa.
Może to być:

• Drugi apartament na wynajem.

• Domek wakacyjny.

• Mieszkanie w innej gminie, w którym nie jesteś zameldowany.

Dla włoskiego fiskusa seconda casa oznacza brak ulg i wyższe obciążenia podatkowe.

4. Podatki przy „seconda casa”

• Imposta di registro: 9% wartości katastralnej (przy zakupie od prywatnej osoby).

• VAT: 10% (od dewelopera), a w luksusowych nieruchomościach – 22%.

• Wyższa stawka IMU – podatek od nieruchomości naliczany corocznie (w niektórych gminach bardzo wysoki).

• Wyższe opłaty za media (brak taryf „domowych” przy energii czy gazie).

5. Najczęstsze błędy Polaków

1. Próba uzyskania ulgi „prima casa” na dom wakacyjny
   Wielu Polaków chce skorzystać z niższych podatków, nawet jeśli planują mieszkać w Polsce. To błąd – bez zameldowania we Włoszech i realnego centrum życia ryzykujesz utratę ulgi i kary (różnica w podatku + 30% + odsetki).

2. Kupno prima casa w złej lokalizacji
   Jeśli kupisz nieruchomość w gminie, w której nie możesz się zameldować (bo np. to strefa turystyczna z ograniczeniami), stracisz prawo do ulgi.

3. Sprzedaż nieruchomości przed 5 latami
   Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat i nie kupisz innej prima casa w ciągu 12 miesięcy – urząd skarbowy cofnie ulgi.

4. Niezrozumienie różnicy między rezydencją podatkową a meldunkiem
   Meldunek we Włoszech (residenza anagrafica) to warunek prima casa, ale nie zawsze oznacza zmianę rezydencji podatkowej.

6. Kiedy prima casa staje się secondą?

Czasami nawet dom kupiony jako prima casa staje się secondą – np. gdy:

• Wyprowadzasz się i meldunek przenosisz do innej gminy.

• Wynajmujesz mieszkanie turystom (i urząd uzna, że to nie jest już twój główny dom).

• Kupujesz nową nieruchomość jako prima casa w innej gminie.

7. Jak to wygląda w praktyce – przykład

• Anna z Warszawy kupuje mieszkanie w Apulii, planuje spędzać tam pół roku.
  Chce ulgi prima casa. Niestety – bez zameldowania we włoskiej gminie i przeniesienia centrum życia ulga jest niedostępna.

• Piotr z Gdańska przeprowadza się do Rzymu na stałe, pracuje zdalnie, ma meldunek w Rzymie – może kupić prima casa i płacić znacznie niższe podatki.

8. Co wybrać – prima czy seconda casa?

To zależy od twojej sytuacji:

• Jeśli planujesz przeprowadzkę do Włoch lub spędzasz tam większość roku – prima casa to naturalny wybór.

• Jeśli kupujesz apartament inwestycyjny na wynajem turystyczny – seconda casa jest bezpieczniejsza (brak ryzyka utraty ulg i kar).

9. Jak przygotować się do zakupu

1. Ustal, czy zamierzasz mieć meldunek we Włoszech.

2. Sprawdź w gminie lokalne przepisy i stawki IMU.

3. Skonsultuj się z notariuszem (notaio) przed podpisaniem umowy.

4. Pamiętaj, że fiskus włoski ma dostęp do danych z Polski – lepiej działać zgodnie z prawem.

10. Podsumowanie

Różnica między prima casa a seconda casa to nie tylko włoski kaprys urzędniczy – to realne tysiące euro oszczędności lub dodatkowych kosztów.
Dla Polaka, który nie zna włoskiego systemu meldunkowego i podatkowego, zrozumienie tych pojęć jest kluczowe przed podpisaniem aktu notarialnego.

Kupując nieruchomość we Włoszech, warto mieć świadomość, że prima casa to ulga, ale i zobowiązanie, a seconda casa to większe koszty, ale też większa swoboda.

Tagi: