Jak kupić nieruchomość we Włoszech?

Kompletny przewodnik dla Polaków – krok po kroku, z przykładami i kosztami

Marzysz o własnym domu pod słońcem Italii? Chcesz mieć apartament nad morzem, willę w Toskanii, a może tanie mieszkanie w Kalabrii? Dla wielu Polaków zakup nieruchomości we Włoszech to nie tylko spełnienie marzenia, ale także konkretna inwestycja.

Ten przewodnik pokazuje dokładnie, jak krok po kroku wygląda zakup nieruchomości we Włoszech dla obywatela Polski – bezpiecznie, legalnie, z przykładami kosztów i pełnym wyjaśnieniem najważniejszych dokumentów, takich jak proposta d’acquisto.

Czy Polak może kupić dom we Włoszech?

Tak. Jako obywatel Unii Europejskiej możesz bez ograniczeń kupować nieruchomości we Włoszech – zarówno na własne potrzeby, jak i inwestycyjnie. Nie musisz mieć meldunku, rezydencji ani zatrudnienia. Zakup może być dokonany:

  • przez osobę prywatną (najczęściej),

  • przez spółkę zarejestrowaną w Polsce,

  • całkowicie zdalnie, przez pełnomocnika.

1. Proposta d’Acquisto – serce transakcji

Co to jest proposta?

Proposta d’acquisto to pisemna oferta zakupu nieruchomości, która po zaakceptowaniu przez sprzedającego staje się wiążąca. Zawiera:

  • dane obu stron,

  • dokładny opis nieruchomości,

  • proponowaną cenę,

  • sposób i terminy płatności,

  • wysokość zadatku (caparra),

  • termin podpisania aktu notarialnego,

  • ewentualne warunki dodatkowe (np. „oferta obowiązuje tylko po uzyskaniu kredytu”).

Czy proposta wystarcza?

Tak. W 90% przypadków zawiera się tylko proposta, a następnie podpisuje się akt notarialny. Nie trzeba podpisywać dodatkowej umowy przedwstępnej (compromesso), jeśli:

  • obie strony są zdecydowane,

  • stan prawny nieruchomości jest jasny,

  • termin aktu notarialnego jest bliski (np. w ciągu 30–60 dni).

2. Zadatek – caparra confirmatoria

Wraz z podpisaniem proposta wpłaca się zadatek (caparra), zwykle 5–10% wartości nieruchomości. Przykład:

Kupujesz dom za 60.000 EUR. W proposta zapisujesz, że wpłacasz 5.000 EUR zadatku.

Jeśli sprzedający się wycofa – musi oddać podwójny zadatek. Jeśli Ty się wycofasz – tracisz wpłacone pieniądze.

3. Codice Fiscale – numer podatkowy

Każdy kupujący nieruchomość we Włoszech musi mieć Codice Fiscale – włoski odpowiednik NIP-u. Jest niezbędny do:

  • podpisania proposta i aktu notarialnego,

  • przepisania mediów (prąd, woda),

  • otwarcia konta we Włoszech.

Można go uzyskać:

  • w konsulacie Włoch w Warszawie,

  • we Włoszech (Agenzia delle Entrate),

  • przez pełnomocnika, zdalnie – z naszą pomocą.

 4. Akt notarialny (Atto di Compravendita)

To finalny etap: podpisanie aktu u włoskiego notariusza (notaio). Notariusz:

  • sprawdza dokumenty i stan prawny nieruchomości,

  • przygotowuje akt w języku włoskim,

  • wprowadza transakcję do rejestru własności (Conservatoria).

Od momentu podpisu aktu – jesteś właścicielem.

Możesz:

  • być obecny osobiście (z tłumaczem),

  • lub podpisać akt przez pełnomocnika (np. notariusz w Polsce udziela pełnomocnictwa tłumaczonego na włoski).

 5. Koszty zakupu nieruchomości – przykład dla Polaka

Przykład: Kupujesz dom w Apulii za 60.000 EUR jako drugi dom (nie deklarujesz meldunku we Włoszech).

Rodzaj kosztu Kwota (orientacyjna)
Cena nieruchomości 60.000 EUR
Podatek od zakupu (9%) 5.400 EUR
Agencja (3% + VAT) 2.200 EUR
Notariusz 2.000 EUR
Tłumaczenia, pełnomocnictwa 500 EUR
Łącznie ~70.100 EUR

➡ Jeśli to „prima casa” i zadeklarujesz zameldowanie we Włoszech w ciągu 18 miesięcy – zapłacisz tylko 2% podatku zamiast 9%.

6. Czy można kupić dom do remontu?

Tak, i to często w atrakcyjnych cenach (nawet 15–30 tys. EUR). Ale uwaga:

  • dom może wymagać legalizacji (np. starsze budynki bez pozwolenia),

  • trzeba przeprowadzić remont zgodnie z lokalnymi przepisami,

  • warto mieć lokalnego architekta.

Z Moose Casa Italia masz wsparcie: zdalny nadzór nad remontem, pomoc w kontaktach z gminą i ekipami budowlanymi.

7. Zakup zdalny – bez przyjazdu do Włoch

Tak, możesz kupić nieruchomość całkowicie zdalnie. Z naszą pomocą:

  • uzyskasz codice fiscale bez wychodzenia z domu,

  • obejrzysz nieruchomość przez wideorozmowę,

  • podpiszesz proposta i akt przez pełnomocnika,

  • zlecisz nam opiekę nad nieruchomością.

Kiedy proposta NIE wystarcza? Kiedy podpisać compromesso?

Choć proposta zazwyczaj wystarczy, w niektórych sytuacjach potrzebna jest dodatkowo umowa przedwstępna – compromesso, czyli:

Kiedy warto podpisać compromesso?

Sytuacja Czy wystarczy proposta? Zalecane compromesso?
Transakcja ma nastąpić za 4+ miesiące ❌ Nie ✅ Tak
Nieruchomość wymaga legalizacji/remontu ❌ Nie ✅ Tak
Kupujący bierze kredyt hipoteczny ❌ Nie ✅ Tak
Kupujesz nieruchomość inwestycyjną ❌ Nie ✅ Tak
Potrzebujesz precyzyjnych kar umownych ❌ Nie ✅ Tak

W compromesso można szczegółowo ustalić:

  • terminy płatności i kary umowne,

  • warunki dotyczące dokumentów i zezwoleń,

  • zobowiązania sprzedającego przed podpisaniem aktu.

Podsumowanie: jak wygląda proces zakupu we Włoszech?

  1. Znajdujesz nieruchomość – samodzielnie lub z pomocą Moose Casa Italia.

  2. Podpisujesz proposta d’acquisto i wpłacasz zadatek.

  3. Uzyskujesz codice fiscale (zdalnie lub na miejscu).

  4. Załatwiasz formalności i płatności.

  5. Podpisujesz akt notarialny – osobiście lub przez pełnomocnika.

  6. Jesteś właścicielem – możesz mieszkać, wynajmować, remontować.

Jak możemy Ci pomóc?

Zespół Moose Casa Italia:

  • pomoże Ci znaleźć wymarzoną nieruchomość,

  • przeanalizuje wszystkie dokumenty i zabezpieczy Twoje interesy,

  • zapewni wsparcie prawne, tłumaczenia, pełnomocnictwa i akt notarialny,

  • poprowadzi zakup zdalnie – od znalezienia domu po odebranie kluczy.

📞 Umów się na bezpłatną konsultację i opowiedz, o jakim domu we Włoszech marzysz. Resztę zrobimy za Ciebie.

Compare Listings