Jak działa włoski rynek najmu krótkoterminowego

Kompletny przewodnik dla właścicieli i inwestorów

Jak działa włoski rynek najmu krótkoterminowego. Włochy to rynek, na którym najem krótkoterminowy – zwłaszcza realizowany za pośrednictwem Airbnb, Booking.com, VRBO i innych platform – odgrywa kluczową rolę w sektorze turystyki i nieruchomości. Jednocześnie jest to rynek silnie regulowany, dynamicznie zmieniający się i miejscami nieprzewidywalny, szczególnie dla inwestorów zagranicznych.
Poniższy artykuł to kompetentny, szczegółowy przewodnik, który wyjaśnia, jak działa włoski rynek „affitti brevi”, jakie obowiązki ma właściciel, jak zmieniły się przepisy po 2024/2025 roku i co trzeba wiedzieć, aby uniknąć kosztownych błędów.

1. Czym jest „affitto breve” we włoskim prawie

Włoski najem krótkoterminowy ma precyzyjną definicję prawną:

Affitto breve to wynajem nieruchomości na okres do 30 dni, zawierany pomiędzy osobą prywatną a turystą lub gościem, bez świadczenia usług hotelowych.

Dlaczego 30 dni?
Bo włoska ustawa różnicuje najem turystyczny od najmu okazjonalnego i działalności hotelarskiej.
Przekroczenie progu 30 dni lub dodanie usług „typowo hotelowych” (np. codzienne sprzątanie, śniadania, recepcja) może automatycznie przekształcić wynajem w działalność gospodarczą, ze wszystkimi konsekwencjami fiskalnymi i administracyjnymi.

2. Rewolucja 2024/2025: nowy system identyfikacji i kontroli

Jak działa włoski rynek najmu krótkoterminowego. Do końca 2024 roku rynek był w wielu miejscach chaotyczny: tysiące niezgłoszonych mieszkań, brak kontroli, ogromne różnice między regionami.

Od 2025 roku obowiązuje nowy system:

2.1 Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Każda nieruchomość wynajmowana krótkoterminowo musi mieć CIN – ogólnokrajowy kod identyfikacyjny.
Jest on obowiązkowym elementem ogłoszenia na Airbnb i wszystkich innych portalach.
Brak CIN = natychmiastowe usunięcie ogłoszenia + administracyjne kary finansowe.

2.2 Obowiązki zgłoszeniowe w gminie

W zależności od regionu konieczna może być:

• prosta komunikacja (Comunicazione di attività),

• pełna SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività),

• wpis do rejestru regionalnego struktur turystycznych.

W miastach takich jak Florencja, Rzym, Wenecja – obowiązki są znacznie surowsze niż w mniejszych gminach.

2.3 Obowiązek rejestracji gości

Każdy właściciel musi korzystać z portalu Alloggiati Web i zgłaszać dane gości do policji.
Zwłoka lub brak zgłoszenia = sankcja karna, a nie tylko administracyjna.

3. Opodatkowanie najmu krótkoterminowego

3.1 Cedolare secca – zasada podstawowa

Właściciel może rozliczać przychody z najmu krótkoterminowego ryczałtem:

• 21% – jeśli posiada jedną nieruchomość.

• 26% – jeżeli wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie.

Zmiana ta została wprowadzona, aby rozróżnić wynajem okazjonalny od quasi-profesjonalnego.

3.2 Platformy potrącają podatek u źródła

Airbnb ma obowiązek automatycznie pobierać i odprowadzać podatek (zwykle 21%/26%).
Właściciel musi natomiast:

• zgłosić przychód w deklaracji rocznej,

• zadbać o zgodność danych.

3.3 Podatek turystyczny (tassa di soggiorno)

Pobierany od gościa, ale odpowiedzialność administracyjna za rozliczenie spoczywa wyłącznie na właścicielu/hostcie.
Każda gmina ustala stawkę samodzielnie – zwykle 1–5 euro za noc.

4. Kiedy najem krótkoterminowy staje się działalnością gospodarczą

Nie każdy wynajem jest „prywatny”. Włoskie prawo rozpoznaje jako działalność gospodarczą sytuacje, gdy:

• właściciel prowadzi więcej niż cztery mieszkania na wynajem krótkoterminowy,

• oferuje usługi typowo hotelowe,

• współpracuje z firmą zarządzającą w sposób ciągły,

• generuje przychody wskazujące na profesjonalny charakter.

Konsekwencje:

• obowiązek założenia Partita IVA,

• obowiązek wystawiania faktur,

• opłacanie składek INPS,

• pełna księgowość.

Dla inwestorów to kluczowa pułapka. Włochy bardzo restrykcyjnie kontrolują, czy wynajem jest „domowy”, czy już „hotelowy”.

5. Włoski rynek Airbnb w praktyce: jak wygląda codzienność hosta

5.1 Obsługa operacyjna

Host ponosi pełną odpowiedzialność za:

• sprzątanie i organizację zmian,

• utrzymanie wysokiego wskaźnika ocen gości,

• aktualizację kalendarza,

• komunikację z platformą i gośćmi,

• przestrzeganie regulaminu wspólnoty (condominio).

5.2 Koszty, o których wielu inwestorów nie wie

• prowizje Airbnb/Booking: 14–18%,

• sprzątanie po każdej zmianie,

• pranie i wymiana wyposażenia,

• naprawy wynikające z większego zużycia,

• ryzyko zniszczeń,

• rosnące wymogi dotyczące bezpieczeństwa (gaśnice, czujniki dymu, instrukcje bezpieczeństwa).

5.3 Sezonowość i znaczenie lokalizacji

Rzym, Florencja, Wenecja – wysokie obłożenie przez cały rok.
Mniejsze miejscowości – silna sezonowość, czasem zależna od wydarzeń lokalnych.

6. Gdzie Airbnb jest ograniczane (i dlaczego)

Wielkie miasta historyczne wprowadzają ograniczenia, aby chronić lokalny rynek mieszkaniowy.
Najczęstsze formy restrykcji:

• zakaz nowych licencji w centrum historycznym,

• ograniczenie maksymalnej liczby dni wynajmu rocznie,

• obowiązek uzyskania prior authorization,

• wymogi energetyczne (APE),

• kontrole policyjne i miejskie.

Wenecja i Florencja wprowadzają najbardziej restrykcyjne zasady, Rzym również przygotowuje nowe ograniczenia.

7. Najem krótkoterminowy a wspólnota mieszkaniowa (condominio)

We Włoszech wspólnota ma realną władzę nad tym, co można robić w budynku.

Condominio może:

• zakazać krótkoterminowego najmu w regulaminie,

• ograniczyć godziny check-in,

• żądać wyższego udziału w kosztach wspólnych,

• nakładać kary za naruszenia.

W praktyce wiele konfliktów z Airbnb zaczyna się nie od fiskusa, lecz od sąsiadów.

8. Airbnb jako inwestycja we Włoszech: szanse i ryzyka

8.1 Szanse

• wyższa rentowność niż w najmie długoterminowym,

• ogromny, nieprzerwany popyt ze strony turystów,

• elastyczność – właściciel może korzystać z mieszkania, gdy jest wolne.

8.2 Ryzyka

• zmienność obłożenia,

• rosnące koszty operacyjne,

• presja regulacyjna – szczególnie w dużych miastach,

• trudności administracyjne i biurokratyczne,

• nieprzewidywalność przepisów, które potrafią zmienić się z miesiąca na miesiąc.

9. Jak przygotować nieruchomość do najmu krótkoterminowego we Włoszech: lista kontrolna

1. Sprawdź regulamin condominio.

2. Uzyskaj CIN.

3. Zarejestruj się w Alloggiati Web.

4. Zgłoś działalność w gminie (w zależności od regionu).

5. Przygotuj mieszkanie zgodnie z przepisami bezpieczeństwa.

6. Wybierz sposób rozliczeń podatkowych.

7. Przygotuj regulamin obiektu i procedury.

8. Zaplanuj proces zarządzania (samodzielnie lub przez firmę).

9. Oblicz opłacalność na podstawie realnych danych, nie na podstawie ogólnych szacunków.

10. Sprawdź lokalne limity i restrykcje.

10. Dla kogo włoski najem krótkoterminowy jest dobrym rozwiązaniem

Najem krótkoterminowy jest atrakcyjny dla:

• właścicieli nieruchomości w miastach turystycznych,

• inwestorów kupujących mieszkania w Rzymie, Florencji, Bari, Bolonii, Apulii, na Sardynii i Sycylii,

• osób, które potrafią zorganizować skuteczne zarządzanie i utrzymać wysoką jakość usług.

Nie jest polecany dla:

• inwestorów oczekujących całkowitej pasywności,

• osób, które nie znają języka włoskiego i nie chcą współpracować z lokalnym zarządcą,

• właścicieli nieruchomości w gminach objętych restrykcjami.

Podsumowanie.Jak działa włoski rynek najmu krótkoterminowego

Włoski rynek najmu krótkoterminowego jest rozwinięty, dochodowy, ale jednocześnie złożony i coraz bardziej regulowany. Aby działać legalnie i bezpiecznie, właściciel musi znać przepisy, wypełniać obowiązki administracyjne, prawidłowo rozliczać podatki i brać pod uwagę lokalne restrykcje oraz regulamin wspólnoty mieszkaniowej.

Dla inwestorów zagranicznych oznacza to jedno: można zarobić więcej niż na tradycyjnym najmie, ale trzeba działać w pełni zgodnie z prawem i rozumieć specyfikę włoskiego systemu.

Tagi: