Jak kupić dom we Włoszech jako cudzoziemiec?
Jak kupić dom we Włoszech jako cudzoziemiec? Kompletny przewodnik dla Polaków (2025)
Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu Polaków – i wcale nie musi pozostać w sferze marzeń. Piękna pogoda, znakomita kuchnia, spokojny styl życia i potencjał inwestycyjny sprawiają, że Włochy przyciągają tysiące nabywców z zagranicy. Ale czy cudzoziemiec może kupić dom we Włoszech? Czy Polak może kupić nieruchomość we Włoszech bez ograniczeń? Odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania i prowadzimy krok po kroku przez cały proces zakupu.
Czy cudzoziemiec może kupić dom we Włoszech?
Tak – cudzoziemcy, w tym obywatele Polski, mogą bez przeszkód kupować domy, mieszkania i inne nieruchomości we Włoszech. Nie trzeba mieć rezydencji, pobytu ani obywatelstwa włoskiego. Wystarczy ważny paszport lub dowód osobisty oraz numer fiskalny (Codice Fiscale), który można uzyskać w lokalnym urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) lub z pomocą pełnomocnika.
Czy Polak może kupić nieruchomość we Włoszech?
Tak. Polska jako kraj członkowski Unii Europejskiej korzysta z pełnej swobody przepływu kapitału. Polacy mogą nabywać nieruchomości zarówno na użytek prywatny (dom wakacyjny, mieszkanie), jak i inwestycyjny (wynajem krótko- lub długoterminowy, odsprzedaż).
Nie jest wymagany meldunek ani konto we włoskim banku, choć przy zakupie przez notariusza i opłacaniu podatków może być ono pomocne.
Jak wygląda zakup domu we Włoszech krok po kroku?
- Uzyskaj Codice Fiscale – numer identyfikacji podatkowej.
- Znajdź nieruchomość – najlepiej z pomocą zaufanego agenta nieruchomości.
- Złóż ofertę zakupu (Proposta d’acquisto) – wraz z niewielką zaliczką.
- Podpisz umowę przedwstępną (Compromesso) – często z zadatkiem 10–30%.
- Akt notarialny (Rogito Notarile) – podpisywany w obecności notariusza, potwierdza przeniesienie własności.
- Rejestracja nieruchomości i uregulowanie podatków – notariusz przesyła dokumenty do urzędu katastralnego.
Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu nieruchomości we Włoszech?
- Paszport lub dowód osobisty
- Codice Fiscale
- Dokumenty nieruchomości (akt własności, plan nieruchomości, certyfikat energetyczny APE)
- Umowa zakupu (sporządzana przez notariusza)
- Potwierdzenie wpłat (zaliczki, podatki, opłaty notarialne)
Gdzie kupić nieruchomość we Włoszech? Najlepsze lokalizacje 2025
- Toskania – luksusowe wille, renesansowa architektura, idealna na emeryturę
- Apulia i Kalabria – tańsze nieruchomości, piękne plaże, potencjał inwestycyjny
- Sycylia – nieruchomości na każdą kieszeń, życie blisko natury
- Lombardia i Lacjum – stabilny rynek pod wynajem długoterminowy
- Wioski i miasteczka – programy „casa a 1 euro”, możliwość remontu i inwestycji
Ile kosztuje dom we Włoszech? Ceny w 2025 roku
| Lokalizacja | Cena za m² mieszkania | Cena domu 100 m² |
|---|---|---|
| Rzym | 4 000–8 000 EUR | od 400 000 EUR |
| Mediolan | 5 000–10 000 EUR | od 500 000 EUR |
| Toskania | 2 000–4 500 EUR | od 250 000 EUR |
| Apulia / Kalabria / Sycylia | 800–2 000 EUR | od 80 000 EUR |
| Wioski w południowych Włoszech | od 500 EUR | od 50 000 EUR |
Warto dodać, że wiele domów wymaga remontu. Koszty robocizny we Włoszech są wyższe niż w Polsce.
Jakie są koszty dodatkowe i opłaty przy zakupie nieruchomości?
- IMU (podatek od nieruchomości) – dotyczy nierezydentów, zazwyczaj 200–600 EUR rocznie
- TARI (śmieci) – 100–300 EUR rocznie
- Opłaty notarialne – 1 500–3 000 EUR + VAT
- Podatek od zakupu:
- od osoby fizycznej: 9% wartości katastralnej
- od dewelopera: 10% VAT (jeśli kupujesz nowe mieszkanie)
- Koszty tłumaczenia, pełnomocnictwa, pośrednika (jeśli korzystasz z usług)
Czy warto kupić dom inwestycyjny we Włoszech?
Zdecydowanie tak – zwłaszcza w regionach turystycznych, gdzie można uzyskać wysokie przychody z najmu sezonowego. Popularne miasta to Florencja, Lecce, Palermo, Bari i Rzym.
Dom inwestycyjny można wynajmować turystom przez Airbnb lub Booking, osiągając zysk 6–10% rocznie. Warto jednak pamiętać o:
- podatkach od dochodów z najmu
- konieczności rejestracji działalności turystycznej
- przepisach lokalnych (np. ograniczeniach najmu krótkoterminowego)
Czy zakup domu we Włoszech daje prawo do pobytu?
Sam zakup nieruchomości nie daje automatycznie prawa do pobytu stałego. Jednak posiadanie domu może być argumentem przy ubieganiu się o wizę długoterminową typu D lub rezydencję we Włoszech.
Czy trzeba być we Włoszech, aby kupić nieruchomość?
Nie. Możesz udzielić pełnomocnictwa (procura) włoskiemu prawnikowi lub agencji, która dokona wszystkich formalności w Twoim imieniu, również bez konieczności wizyty w kraju.
Jak kupić nieruchomość we Włoszech z Polski?
Najlepiej współpracować z polskojęzyczną agencją we Włoszech, która:
- pomoże uzyskać Codice Fiscale
- doradzi przy wyborze nieruchomości
- skontaktuje z notariuszem
- sprawdzi stan prawny nieruchomości
- przeprowadzi formalności bez konieczności Twojej obecności
Skontaktuj się z Moose Casa Italia
Jeśli marzysz o włoskim domu lub inwestycji w południowej Europie, skontaktuj się z nami. Przeprowadzimy Cię przez cały proces z pełną troską i doświadczeniem.
🔗 Skontaktuj się z Moose Casa Italia
📞 +48 663993553
✉️ contact@moosecasaitalia.com
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
- Czy cudzoziemiec może kupić dom za gotówkę we Włoszech? Tak, pod warunkiem udokumentowania pochodzenia środków.
- Czy potrzebne jest pozwolenie na zakup nieruchomości? Nie, dla obywateli UE zakup jest wolny od ograniczeń.
- Czy warto kupić dom na południu Włoch? Tak – ceny są niższe, a potencjał wzrostu wartości duży.
- Czy mogę kupić dom w programie „dom za 1 euro”? Tak, ale z obowiązkiem remontu i zamieszkania.
- Czy opłaca się wynajmować nieruchomość przez Airbnb? Tak, szczególnie w sezonie – ale warto znać lokalne przepisy.
Moose Casa Italia to Twój zaufany partner w świecie włoskich nieruchomości. Z nami zakup domu będzie prostszy, bezpieczny i spełni Twoje marzenia.
